蔡为民:楼市进入“自觉式调控”时代

  首提“分类指导”意义重大

  住建部近期召开“全国住房城乡建设工作会议”,部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态:“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,同时传递三大政策信号:更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。

  调控目标既已定夺,会对房地产造成什么样的影响与变化?尤其“更加注重分类指导”的提法在过去不曾出现,社会舆论不免关注其意涵及解构后续效应。

  在我看来,“分类指导”的关键意义是市场兴衰的持续分化,早已不再是“全国一盘棋”——持续上涨的城市要控制涨幅,持续下跌的城市要控制跌幅,既要防过热,也要避免崩盘与鬼城现象的发酵。如我半年前所一再强调的“物以类聚,人以群分”,楼市则以“线”重画版图。

  限购仍将继续

  以直辖市、计划单列市、省会城市为主的一、二线城市,归功于2011年1月开始的强制“限购”措施,形成“饥饿式营销”——“唯恐买不到,所以赶紧买”的效果,也导致需求无法得到充分释放,从而使得2014年其房价仍能呈现稳步上涨态势(当然,还有其他因素叠加如:城镇化、游资避险…等因素)。但三、四、五线未限购城市则因与上述相反的缘由,未来处境将极其艰难,甚至逼使政府必须以高效救市手段力挽狂澜,尽可能使其“软着陆”,以免发生“日本消失20年”的楼市崩盘模式。

  就此部分姜伟新也作了清楚说明:针对房地产市场出现的新情况,北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市,要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策,房价开始下跌的城市,要注重消化存量,控制新开发总量。

  从最近国家国家统计局所发布的11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,亦可窥知一、二。北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%,与此同时,部分二线、多数三线以下城市却存在去库存压力,房价上涨后续动力不足。

  换言之,楼市“调控”不再只是“压制房价,限制购买”,同时包括“扶持价位,鼓励消费”——这点我在前几期的专栏里早就指出:业内外人士不必一听到“调控”便心生恐惧,因为其内涵随着市场的分化已产生质变。

  “共有产权房”将全面铺开

  在“探索发展共有产权房”方面,针对一些地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大,中低收入家庭住房支付能力下降,姜伟新说:“鼓励地方从本地实际出发,积极创新住房供应模式,探索发展共有产权住房。”其实“共有产权房”在北京、上海均已推动、进行当中,主要做为保障房体系的一部分,由地方政府让渡部分土地出让收益,乃至给予适当财政补助、税费减免,以降低住房的建设成本,然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时在合同中明确共有双方的产权份额,及上市交易的条件和增值所得的分配比例。重点在解决中低收入户“符合资格却无足够资金”的困境(买得起的无资格,有资格的买不起)。目前看来“共有产权房”成效不恶,因此住建部有意全国大范围推进。

  据悉,2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上,新开工600万套以上。

  政策威信亟待重建

  至于“强化市场监管”则并无太多新意,主要在于加强商品房预售和销售的全过程管理,指导地方加快完善交易资金监管制度,推行二手房网上签约,规范房屋交易行为。2014年,住建部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本,同时要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。

  总而言之,我相信新一届政府在治理房地产“顽疾”的问题上,已逐渐里出头绪,过去“一刀切”及政策动辄出手、病急乱投医的作法,势必改弦更张、得到有效改善,我相信未来施政会以“调控预期”为主,以“区别对待”为纲,努力重建政策威信。显示历经十年不算成功的楼市治理,中央已然决定退居二线,仅扮演“事前警示,事中监督,事后考核”的角色,各地则根据其实际,采取相应措施。事实上,全国目前已有17座城市 “自觉式调控”,这在过去闻所未闻!

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